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地王之王房价很魔性它们是褪去狼性还是披着资源

人工智能  |  2020-11-19  |  来源:河源物联网云平台

地 王之王房价很魔性!它们是褪去狼性,还是披着羊皮?

公众号:六朝汇楼市

作者:南京房子橙

校稿:夏明夜府/:夏明夜府

电光火石,是竞死对手,还是玩死自己,只在一念之间。除非,你感觉生无可恋,决绝地放弃……

2015年、2016年,开发商疯狂抢拍收入囊中的超级地 王,终究接二连三的上市了!地价那末高,房价对它们开一面了吗?

NO.1| 壹

地 王中的超级地 王,其实就是地价高得离谱,高得吓人。当地 王之王遇到限价,是一种什么样的体验?

在杭州,地价4万的楼盘能卖什么价?谜底已逐步揭晓,而且是不来则以,一来就一双。

截至目前,杭州共已出现7宗4万+宅地,都会森林以43288元/㎡位居第四,沁园以40766元/㎡位居第五。排在它们前面的,分别是凤起潮鸣、保利滨江·上品和安徽置地景芳地块。

上周,杭州两宗4万+地 王,金隅中铁诺德·都会森林和绿城建发·沁园几乎同步领销许,价格远远低于预期。

坊间一直流传都会森林目标售价7万+、甚至8万;沁园据说最少6万。但最终批下来的价格,一个均价58865元/㎡(含5000元精装),一个均价49500元/㎡(含6000元精装),扣除地价成本和精装标的,盈利空间有限。

开发商泣不成声,我们亏死了。托限价的福,不同地段的价差根本拉不开。

对绿城建发沁园来说,49500元/平的价格其实不高,但对比同板块其他高层,价格略有上浮。如融信公馆ARC7月领出高层10#、11#预售证,均价47851元/平,其中装修标准6000元/平;首开杭州金茂府9月加推的15#、17#幢高层,精装均价47046元/平。

同是4W+地块的金隅中铁诺德都会森林领出的价格宽松很多,该楼盘推出5幢和7幢,共226套,其中约124方户型45套,约方户型113套,约方户型为68套,均价58865元/㎡。

对地 王之王来讲,最大的本钱是地价本钱。参照其他楼盘来讲,限价多少还是给这些地 王之王多了一些喘息的机会,亏本应当不至于。精装是一个楼盘弹性较大的部分,精装费用是按建筑面积而不是按实得面积收,另外开发商之于精装品牌型号也有较大把控空间。

然而,杭州这两个地 王之王的案例也说明,土地成本不能决定房价,市场供需行情也不行。由于,有限价在。在帝都,这样的经典案例也产生过了。

2015年11月2日,三大央企华侨城、华润置地、招商以总价83.4亿元、配建5.7万平公租房的代价,拿下北京丰台新宫的一宗土地,总占地面积11.76万平,地上建筑范围达23.93万平,折合楼面价5.8万/㎡,创造了北京土地拍卖史上的第三高。

随后,拿地的三家央企华润、招商、华侨城相继退出,泰禾以108亿高价接盘。为了保证不赔钱,泰禾颠覆了华侨城原来的设计方案,依照它的院子模式,从头到脚重新设计了一番,并将项目名改为“泰禾.金府大院”。

去年12月,项目一期开盘,仅推出8号楼、15号楼两栋高层,户型为117㎡3居、150、175㎡4居,均价79800元/平,总价万起,如此少量的推盘,竟然到今年4月才基本清盘。

几年前的土拍,只要每拍出一幅地,地价乘以2等于未来房价的推倒逻辑屡见不鲜,当我们都在津津乐道这些地 王的保本价,可这是它们保本的理由吗?不是!

拿地的时候开发商都是相似的雄心壮志,可在看到最获批的房价后,估计有些开发商就打退堂鼓了。

NO.2| 贰

镜头切换到南京,南京和杭州的比较一直都有,但是和杭州在横盘数年后再次起飞所不同的是,南京的房价几近是以“稳如狗”的趋势进行着。而南京地价的下跌也有着“遮羞布”,我们配建了商业、国际学校、社区中心、人材房,让前任地 王们拔凉拔凉的心有了一丝丝的安慰。

截止目前,南京有8幅地块楼面地价近3万元/㎡,其中河西占了4家。另外,中华门应天府98.1亿的总价、河西中部世茂天誉88亿的总价地 王,住宅实际拿地价达到3万/平的项目在图上并未统计。

(哥们买房于今年4月发布)

也就是说,这10幅地 王是地 王中的超级地 王了,它们分别是:

1、葛洲坝南京中国府(G14地块):楼面地价45213元/㎡ ;

2、海玥万物:楼面地价42561元/㎡;

3、葛洲坝五矿长江国府:楼面地价38463元/㎡,另外有1栋楼是保障房;

4、河西金茂府:楼面地价37027元/㎡、36890元/㎡;

5、中冶城中G59地块:楼面地价32544元/㎡;

6、星河天赋:楼面地价30006元/㎡;

7、桃园世纪:楼面地价29899元/㎡;

8、上海大名城G45地块:楼面地价29093元/㎡;

9、世茂天誉:地块总价88亿元,住宅楼面地价3万左右;

10、应天府:地块总价98.1亿元,住宅楼面地价3万以上。

那它们现在是什么状态呢?

已上市开盘的只有一个,即小桃园的桃园世纪。拿地价近3万,最后精装销许均价4.38万/平,限价对桃园世纪还是比较温顺的,而上半年清盘的2万2地价的中海桃源里最终只批到了3.8万/平的房价,遗憾毛坯交付。

桃园世纪的房价虽然没有到达开发商的预期,但是其实不亏本,还有盈利的空间。

而今年可能上市的楼盘是哪一个呢?可能是世茂天誉,不过是人家的公寓部份。

听说,开发商认为它们自己的公寓,在南京,只有涵碧楼能对标。至于住宅嘛,今年不会上市,据说开发商要打造南京的超级豪宅。

河西南的两个地 王葛洲坝中国府、河西金茂府,雷声大雨点小。

葛洲坝中国府去年年底曾经猛烈造势了一番,又是大黄盒子,又是造价不菲的围墙,然后就没有然后了,一直流传的消息是,将打造河西南的超级大平层豪宅,精装标准或到达万元!

目前售楼处基本完工,6号楼现已封顶,其余四栋楼施工进度基本一致,已建至20层左右。建得快有甚么用,人家也不知道自己什么时候能拿到销许啊!

而地价3.6万/㎡、3.7万/㎡的河西金茂府售楼处早已建好,却迟迟不开放,目前销售都已离职大半,另外一部份销售被安排到扬子江金茂悦去支援了……

其他的就基本就没动静了。海玥万物据说是海玥名都的升级版,明确表示今年不会上市。葛洲坝五矿长江国府和中冶城中地块,也没消息,黎 明前的静悄悄啊?

NO.3| 叁

放在以前,贵的地块通常位置好,开发商们会千方百计精心打造一个楼盘,以后做个范本。但现在不一定了,地价高的楼盘,产品上似乎也要打个问号。就拿南京10个地 王之王来讲,它们的地价和地段没有绝对的逻辑可言。

如果真的一味把价格压低,那它所谓的高端怎么展现出来呢?如果展现不出来,以这样的楼面价又有谁会去买单呢?这就是一个死循环,除非这个项目的房价可以有所放松。

所以,全国很多城市都有着这样一批“僵尸”王中王,什么时候上市还不知道呢。都说北上广不相信眼泪,但北上广的地 王之王,可能还在装睡,或者背地里擦眼泪……

2015年10月,葛洲坝以总价近50亿元拿下北京丰台区樊家村地块,楼面价到达7.5万元/平,创下北京经营性用地出让有史以来最高单价记录。

拿地后,拖拖拉拉3年过去,有媒体报道,葛洲坝才开动了2栋楼。依照其他开发商的节奏,都已交房了。

作为建设大坝的企业,仿佛它最大的嗜好就是拍地 王,特别喜好缔造地 王之王。除了这个北京最高单价地 王外,南京还有河西南的单价地 王,都说要做标杆,只是不知道限价答不答应?

2016年8月17日,融信以110.1亿总价、10.3万/㎡名义楼面价,14.3万/㎡的可售面积楼面价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地 王纪录,拿下了上海内环中兴社区N070202单元地块!

出让条件中写到,项目90%住宅面积中有近3000㎡配套设施,5000㎡保障房,14000㎡自持房,最终可出售的住宅面积仅有约77000㎡,住宅套数931套,其中80%需要做小户型正在向其他养鸡场继续蔓延。截至目前已有数万只鸡被宰杀。

有买单20万单价楼盘实力的客户,会不会厌弃楼盘户型太小呢?

而在上海楼市限售又限价的情况下,融信上海地 王很难过呀。如今,两年过去了,融信地 王 之王怎样了?有人回复,一半开动了,另一半是同享单车的“坟场”,并发了2张图。

2017年3月,广州海珠广纸地块拍出均价5.54万元的超级地 王,刷新广州楼面价记录,在今年7月底,终于开工了。如今,周边新盘基本还在5—6万元。地 王之王心态崩了!

2016年11月9日,金地以楼面价56095元/平摘得南开区双峰道地块,刷新天津楼面价的最高记录,至今仍无人能破。

住宅部分规划18栋楼,496户,如果拿8万平和496户这两组数字做个简单粗鲁的除法,那么该楼盘户均建筑面积约为160平!至于上市时间嘛,估计还早呢!

2016年9月,仁恒以38745元/㎡楼面价拿下苏州苏州区的苏地2016-WG-46号地块,刷新姑苏区地价成为新地 王。目前,项目大部分区域荒草丛生,部份片区开辟成临时停车场。

对于项目进度,仁恒置地苏州公司相关负责人表示:“项目暂未开工,只是在进行地块平整等前期工作,预计住宅部份2019年上半年入市,具体销售时间要等政府部门的预售证审批。

不过立面还是很精奢的,至于是否好卖,就要看时机了。

撑得住的地 王之王还在继续,撑不住的已上市开盘了。

融创东南府是厦门2016年的地 王,当时拿地价3.8万/平米,现在普通住宅售价也是3.7万/平米,只能亏本甩卖,叠墅卖六七万/平米,但销售惨淡。

即使价格上给了松动骨头的机会,地 王之王也不见得就一定热 销……

NO.4| 肆

饿狼已来,不管你欢迎不欢迎,它们已经来了,并且还会继续来好几只。

拿了地 王之王的开发商也不是傻子,他们正在可劲得想办法赚钱呢!上图的案例只能远看,切忌学习哦!

<据淘宝大学此前发布的数据显示p>部分内容来源于米宅北京、地产操盘手,在此感谢

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